Призрак общежития

19 октября 2009 года

Почему в Иркутске выгодно строить социальное жилье

Достаточного количества жилья, которое бы любой человек мог снимать по приемлемым ценам и на любой срок, в Иркутске в обозримом будущем не появится, считают аналитики рынка недвижимости. А стабильно высокую потребность в наемном жилье, по мнению этих же аналитиков, продолжит удовлетворять «полуподпольный» рынок аренды квартир. При этом его потенциальным и гораздо более цивилизованным конкурентом вполне мог бы стать рынок жилья социального найма. Однако в городе по-прежнему не реализовано ни одного проекта в этом направлении. В причинах попыталась разобраться корреспондент ВФ Яна Васильева.

Идея найти альтернативу существующему дикому рынку аренды квартир появилась случайно. Один человек, знающий толк в строительстве, как-то заявил ВФ: «Что касается меня, то мне все-таки проще снять, нежели каждый раз покупать жилье, отвечающее моим представлениям о комфорте, а также соответствующее моему статусу и размеру семьи». Но тут же оговорился, что предпочтительнее этот вариант только в том случае, если речь идет о цивилизованном рынке аренды квартир.

Напомним, цивилизованный рынок предполагает в том числе и уплату налогов с любой экономической деятельности. Однако на вопрос о том, оценивали ли городские власти объем доходов, на получение которых мог рассчитывать бюджет, в случае если бы в городе было социальное жилье, находящееся в муниципальной собственности, в мэрии честно ответили: «Нет, не оценивали». По той причине, объяснили в администрации города, что при строительстве такого жилья мэрия, в отличие от коммерческих предприятий, не ставит задачи получать прибыль. «Какая прибыль может быть от общежития? Главное в этом случае — собираемость платежей, чтобы это жилье можно было содержать», — аргументировали свою позицию представители власти.

«А вообще, в развитых странах до 70% всего жилья принадлежит государству или муниципалитетам и сдается гражданам по договору социального найма», — заявил чуть позже председатель комитета по градостроительной политике администрации Иркутска Евгений Харитонов. Причем речь в данном случае идет отнюдь не об общежитиях, а о вполне современных жилых комплексах, кварталах и мини-городах, рассчитанных на проживание студентов, молодых семей, специалистов и прочих групп населения, просто не желающих становиться собственниками недвижимости.

Без посредников

В Иркутске по-прежнему наиболее распространенным способом решения жилищной проблемы остается аренда жилья. Причем желательно, чтобы весь процесс происходил без посредников, заключения договоров и выплаты комиссий риелторам. Другие способы — такие как покупка квартиры или строительство собственного дома — может позволить себе существенно меньшая часть населения. Сохранять в городе высокие показатели спроса на арендуемую недвижимость позволяет в том числе и постоянный приток студентов и жителей из других городов и территорий.

При этом ни один из опрошенных ВФ экспертов не смог оценить объемы иркутского рынка аренды жилья. «Никто не назовет вам эту цифру, так как сегодня этот рынок никто не контролирует, и по большому счету он является подпольным», — в голос заявляют аналитики иркутского рынка недвижимости и сотрудники риелторских компаний. Нет точных данных и о том, сколько квартир сдается в наем при участии тех же агентств недвижимости: средний показатель, с которым готовы согласиться все стороны, колеблется от 20 до 50% от всего числа выставляемой на аренду недвижимости. «Не стоит при этом забывать, что определенное количество квартир постоянно находится в аренде. Однако оценить даже приблизительно, о каком именно количестве жилья в данном случае идет речь, все равно очень сложно», — признается аналитик рынка недвижимости Юрий Винников.

Неожиданно на помощь ВФ пришел генеральный директор Восточно-Сибирского завода ЖБК Сергей Штырев. «У меня в подъезде 16 квартир. Четыре из них снимают студенты. Но делайте скидку на то, что я живу в Студгородке. В других районах города количество арендуемых квартир, скорее всего, меньше», — рассказал он. Однако на вопрос о том, считает ли он, что доля арендуемой недвижимости в городе составляет около 25%, господин Штырев ответил, что средний показатель по Иркутску, вероятнее всего, ниже, но не менее 10%. Впрочем, частный агент по аренде квартир, пожелавший остаться неизвестным, напротив, уверен, что количество сдаваемых в наем жилых помещений в нашем городе колеблется в пределах 20-25%. «Причем сейчас на рынке сложилась несколько парадоксальная ситуация: несмотря на кризис, спрос на аренду значительно превышает предложения. Скорее всего, это связано с тем, что арендаторы хотят найти квартиру для съема по более выгодной цене, арендодатели же, напротив, не торопятся в этой ситуации сдавать свои квартиры», — объяснил собеседник ВФ.

По данным администрации Иркутска, по состоянию на 1 января 2009 года, общая площадь жилищного фонда города составляла 11759,7 тыс. кв. метров, в том числе площадь жилых помещений в многоквартирных домах — 10458,5 тыс. кв. метров. Если предположить, что в городе в аренде находится около 10% помещений, а средняя площадь арендуемой квартиры составляет 45 кв. метров, то получается, что сегодня в Иркутске сдается в наем приблизительно 23 тыс. квартир. Если же доля арендуемых квартир будет составлять 20-25%, то количество помещений будет значительно больше — от 46 до 58 тыс. квартир. Таким образом, при средней сумме аренды одной квартиры около 12 тыс. рублей получается, что оборот рынка аренды может составлять от 270 до 700 млн рублей в месяц.

Риторика социального найма

Если директору любой строительной компании задать вопрос о том, интересно ли ему вкладывать средства в строительство жилья, которое бы сдавалось в социальный наем, скорее всего, он первым делом возьмет в руки калькулятор.

«Давайте посчитаем», — именно так реагирует на вопрос корреспондента ВФ Сергей Штырев и берет калькулятор. «Чтобы построить одну блок-секцию девятиэтажного дома, требуется в среднем около 60-70 млн рублей. Разместить в таком доме можно 36 квартир. Скорее всего, объект будет строиться на заемные средства. Предположим, что это кредит на три года и под 20% годовых. В таком случае в течение следующих трех лет компании-застройщику придется выплачивать по кредиту в среднем по 35-37 млн рублей в год. А теперь давайте посчитаем, сколько компания будет получать за счет аренды этих квартир: предположим, что аренда одного помещения составит 10 тыс. рублей в месяц, что для социального найма в общем немало, но даже тогда в год застройщик будет получать с 36-квартирного дома 4 млн 320 тыс. рублей дохода. Это значит, что окупить такой объект удастся не ранее чем через 15 лет», — резюмирует господин Штырев.

Несмотря на справедливость подобных расчетов, Евгений Харитонов считает, что и перспективы, и необходимость строительства квартир, которые можно было бы сдавать в социальный наем, все равно есть. «Различные варианты строительства такого жилья разрабатываются как мэрией, так и бизнес-структурами. В частности, мэрия занимается строительством малосемейных общежитий. За последние годы несколько блок-секций построено в Ново-Ленино. В следующем году запланировано строительство малосемейного общежития в Октябрьском округе Иркутска», — говорит он.

На вопрос о том, что мешает городским властям строить такого жилья больше, Евгений Харитонов говорит, что основная проблема в недостаточном количестве средств в бюджете города, которые можно было бы направить на эти цели. Бизнес-структурам, по его мнению, мешает в первую очередь большой срок окупаемости сдаваемого в наем жилья. «За несколько лет до кризиса, когда на рынке был настоящий строительный бум, компании привыкли к быстрым деньгам. Хотя в условиях кризиса строительство такого жилья было бы своего рода гарантом того, что прибыль компания все равно получит, пусть и в долгосрочной перспективе», — размышляет господин Харитонов.

Аналитик рынка недвижимости, директор издательского дома «Градостроитель» Алексей Зайцев отмечает при этом, что привлекательность строительства жилья, предоставляемого в социальный наем, снижают не только большие сроки окупаемости. «Строить и управлять жилым фондом — это не одно и тоже. А именно это придется делать строительной компании, в случае если она намерена будет реализовать такой проект. В противном случае он полностью теряет для нее привлекательность», — объясняет господин Зайцев.

Метры под наклоном

Впрочем, опрошенные ВФ эксперты не исключают, что в перспективе подобные проекты все-таки появятся на иркутском рынке. Так, планы по строительству доходных домов были у компании «Фортуна», аналогичные проекты рассматривали Ангарское и Иркутское управления капитального строительства. Алексей Зайцев не исключает, что через несколько лет компании могут снова вернуться к намерению строить социальное жилье. «Однако совсем не потому, что это станет для них выгодным вложением средств. Скорее всего, это будет возможно, если изменится отношение власти к подобным проектам, потому что строительство и содержание социального жилья все-таки больше в полномочиях и интересах муниципалитетов», — считает эксперт.

Генеральный директор компании «Фортуна» Михаил Замаратский также подтвердил, что компания намерена в будущем вернуться к реализации проекта по строительству доходных домов. Однако обратил внимание, что это в первую очередь социальный, а не коммерческий проект. «Мы не собираемся на этом зарабатывать», — подчеркнул господин Замаратский. Сергей Штырев также уверен, что строительство жилья для сдачи в наем возможно только при поддержке властей и в рамках реализации определенных социальных проектов. «У любого проекта, во-первых, должен быть заказчик, во-вторых, источник финансирования, а строители сделают все, что потребуется», — говорит он. Кроме того, строить социальное жилье, по мнению участников рынка, можно еще и в том случае, если, к примеру, все затраты на его возведение будут заложены в стоимости жилья на другой площадке, где строится обычная недвижимость под коммерческие цели. В этом случае не будут так остро стоять вопросы его окупаемости.

Власти со своей стороны заявляют, что готовы поддержать подобные начинания бизнеса. «Мы готовы предоставлять земельные участки и обеспечивать инфраструктуру. Но при условии жесткого контроля, чтобы не случилась так, что компания взяла на себя обязательства строить жилье социального найма, а потом продала все имеющиеся в доме квартиры по рыночным ценам», — говорит Евгений Харитонов.

Материалы к тексту:

Социальное жилье — способ обеспечения граждан жильем, при котором право собственности на домовладение принадлежит центральному или местному правительству. В мировой практике этот термин объединяет множество форм аренды недвижимости, собственниками или управляющими которой являются государственные и муниципальные учреждения или некоммерческие организации. Создание развитого фонда социального жилья, как правило, преследует некоммерческие цели, связанные с повышением доступности жилья для всех слоев населения.

Мировой опыт

Гонконг

В Гонконге правительство обеспечивает население социальным жильем путем предоставления в аренду квартир по ценам, более низким, чем их рыночная стоимость, либо в рамках программы Home Ownership Scheme, в соответствии с которой жилье реализуется покупателям со скидкой.

Сегодня почти половина резидентов Гонконга проживают в «социальных» зданиях и пользуются различного рода жилищными субсидиями. Аренда жилья в таких домах дешевле, чем в частном секторе. Кроме того, оно субсидируется из доходов, полученных от сдачи в аренду земли и помещений под автостоянки и магазины в самих социальных зданиях и непосредственно вблизи них.

Сингапур

Большая часть жилья, сдаваемого внаем в Сингапуре, имеет государственную форму собственности. В таком жилье проживает около 85 % всех арендаторов. Эти квартиры расположены в домовладениях, которые организованы в целые пригороды со своими школами, супермаркетами, клиниками, рынками, а также местами для спорта и отдыха.

Нередко цены на аренду самых маленьких квартир в социальном секторе могут превышать аналогичные цены частного сектора. Среди людей, занимающих социальное жилье в Сингапуре, лишь очень немногие находятся за чертой бедности.

Швеция

Строительство большого количества социального жилья в стране осуществлялось в рамках реализации «Миллионной программы». Именно так называлась амбициозная жилищная программа, реализованная в Швеции между 1965 и 1974 годами. Целью программы было строительство миллиона новых домов в течение 10 лет для предоставления каждому гражданину жилья по доступным ценам. Одновременно с этим был демонтирован значительный объем старого жилья, не подлежащего модернизации.

Татьяна Постникова // материал опубликован в газете "Восточный формат" №34 (93) от 19-25 октября 2009 года

Просмотров новости - 2777